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फ़्रेम “मॉडल बिल्डर-क्रेता समझौता”: सुप्रीम कोर्ट टू सेंटर

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फ्रेम 'मॉडल बिल्डर-क्रेता समझौता': सुप्रीम कोर्ट टू सेंटर

पीठ ने कहा कि पिछले साल अदालत ने संकेत दिया था कि एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौते की जरूरत है

नई दिल्ली:

सुप्रीम कोर्ट ने सोमवार को एक बार फिर मध्यम वर्ग के घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौते की आवश्यकता पर जोर दिया और केंद्र से रेरा के प्रावधानों के तहत एक समान नियम बनाने पर विचार करने को कहा।

शीर्ष अदालत ने कहा कि वह चाहती है कि केंद्र इसे राज्यों पर छोड़ने के बजाय मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौता और मॉडल एजेंट-खरीदार समझौता करे जो पूरे देश के लिए लागू होगा।

जस्टिस डी वाई चंद्रचूड़ और सूर्य कांत की पीठ ने कहा, “हम मध्यम वर्ग के घर खरीदारों के व्यापक जनहित के बारे में चिंतित हैं” और केंद्र की ओर से पेश सॉलिसिटर जनरल तुषार मेहता से इस मुद्दे पर विचार करने के लिए कहा।

न्यायमूर्ति चंद्रचूड़ ने कहा, “वर्तमान जनहित याचिका का पूरा उद्देश्य यह है कि एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौता होना चाहिए जो केंद्रीय सलाहकार परिषद द्वारा तैयार किया जाएगा ताकि बुनियादी नियमों और शर्तों में कुछ एकरूपता हो और फ्लैट खरीदार न हों। शोषण किया”।

पीठ ने कहा कि यह एक महत्वपूर्ण मामला है और पिछले साल अक्टूबर में अदालत ने संकेत दिया था कि एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौते की जरूरत है।

न्यायमूर्ति चंद्रचूड़ ने कहा, “हम इसके लिए बहुत उत्सुक हैं। इसे सभी अलग-अलग राज्यों पर छोड़ने के बजाय, हम चाहते हैं कि केंद्र एक समान बिल्डर-खरीदार समझौता करे, जो सभी राज्यों में लागू होगा।”

न्यायमूर्ति चंद्रचूड़ ने पश्चिम बंगाल के एक मामले को याद किया जिसमें रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने वाला एक राज्य कानून आरईआरए के समान और शब्द था और पिछले साल अदालत ने इसे खारिज कर दिया था।

पीठ ने कहा, “केंद्र इस बात पर विचार कर सकता है कि केंद्रीय सलाहकार समिति एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौता तैयार करने के लिए अपनी शक्तियों का इस्तेमाल करे… हलफनामे में जो कुछ भी कहा गया है उस पर सिर्फ पुनर्विचार किया जा सकता है।”

पीठ ने कहा कि वर्तमान में जो हो रहा है, वह यह है कि बिल्डर जो भी शर्तें चाहते हैं, वे समझौते में डाल रहे हैं और मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौते में कुछ अस्तित्व संबंधी शर्तें होनी चाहिए, जिन्हें विचलित नहीं किया जा सकता है।

मेहता ने खंडपीठ से सहमति जताई और कहा कि समझौता एकतरफा नहीं हो सकता है और अदालत को आश्वासन दिया कि वह इस मुद्दे पर विचार करेंगे।

पीठ ने मेहता को उस हलफनामे पर पुनर्विचार करने के लिए भी कहा जो इस मुद्दे पर दायर किया गया है जिसमें केंद्र ने कहा है कि एक मजबूत नियामक तंत्र है और आरईआरए के प्रावधानों के तहत ‘बिक्री के लिए समझौते’ का मसौदा पहले ही निर्धारित किया जा चुका है, जो संतुलन बनाना चाहता है। जवाबदेह और पारदर्शी तरीके से घर खरीदारों और प्रमोटरों के अधिकार और हित।

शुरुआत में याचिकाकर्ता अश्विनी उपाध्याय की ओर से वरिष्ठ अधिवक्ता मेनका गुरुस्वामी ने कहा कि केंद्र ने एक हलफनामा दाखिल किया है जिसमें उसने कहा है कि क़ानून के मुताबिक इसमें केंद्र सरकार की कोई भूमिका नहीं है.

उन्होंने कहा, “भारत संघ का कहना है कि यह राज्य सरकारों की जिम्मेदारी है। वे रेरा की धारा 41 और 42 की अनदेखी करते हैं, जिन्हें पिछले साल अदालत के 4 अक्टूबर के आदेश में पुन: प्रस्तुत किया गया है।”

पीठ ने मामले को दो सप्ताह के बाद स्थगित कर दिया और मेहता से इस मुद्दे पर निर्देश लेने को कहा।

केंद्र ने अपने हलफनामे में कहा, “एक मजबूत नियामक तंत्र है और आरईआरए (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) के प्रावधानों के तहत ‘बिक्री के लिए समझौते’ का मसौदा पहले ही निर्धारित किया जा चुका है, जो घर खरीदारों के अधिकारों और हितों को संतुलित करना चाहता है और प्रमोटरों को जवाबदेह और पारदर्शी तरीके से”।

इसने कहा कि रेरा की धारा 84 के अनुसार, उपयुक्त सरकार जो राज्य सरकार है, केंद्र शासित प्रदेशों में इसके आवेदन से जुड़े मामलों को छोड़कर इस अधिनियम के प्रावधानों को लागू करने के लिए नियमों को अधिसूचित करना है।

हलफनामे में कहा गया है कि आरईआरए विज्ञापन, विपणन, बुकिंग, बिक्री से पहले परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए अनिवार्य है और कानून अचल संपत्ति परियोजनाओं की समय पर डिलीवरी सुनिश्चित करता है और पूरे फंड प्रवाह को भी फंड के डायवर्जन से बचने के लिए नियामक द्वारा सख्त निगरानी के अधीन है, जो घर खरीदारों के हितों को भी सुरक्षित करेगा।

“रेरा विवादों के त्वरित निर्णय के माध्यम से उचित लेनदेन, समय पर वितरण और गुणवत्ता निर्माण के महत्वपूर्ण मुद्दों को संबोधित करना चाहता है, इस प्रकार घर खरीदारों को सशक्त बनाता है,” यह कहा।

केंद्र ने कहा कि रेरा के प्रावधान के तहत यदि डेवलपर बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार परियोजना को पूरा करने में विफल रहता है, तो एक घर खरीदार या तो ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग कर सकता है या पिछले साल 8 नवंबर को ब्याज मांग सकता है। शीर्ष अदालत ने कहा था कि रियल एस्टेट क्षेत्र में एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौते की जरूरत है और केंद्र को इस मुद्दे पर अपना जवाब दाखिल करना चाहिए क्योंकि यह “जनहित में महत्वपूर्ण मामला” है।

पिछले साल 4 अक्टूबर को शीर्ष अदालत ने कहा था कि देश के लिए उपभोक्ता संरक्षण के लिए रियल एस्टेट क्षेत्र में एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौता होना जरूरी है क्योंकि डेवलपर्स इसमें कई क्लॉज लगाने की कोशिश करते हैं, जो आम लोगों को पता नहीं हो सकता है। का।

उपाध्याय ने कहा था कि केंद्र द्वारा एक मॉडल समझौता तैयार किया जाना चाहिए क्योंकि कुछ राज्यों के पास है और कुछ के पास नहीं है, और उन समझौतों में एकरूपता नहीं है।

जनहित याचिका में केंद्र को बिल्डरों और एजेंट खरीदारों के लिए ग्राहकों की सुरक्षा और रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) अधिनियम, 2016 के अनुरूप रियल्टी क्षेत्र में पारदर्शिता लाने के लिए मॉडल समझौते तैयार करने का निर्देश देने की मांग की गई है।

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